Lo que necesitas saber sobre los proindivisos

Qué son los proindivisos

Para definir lo que es una propiedad que se encuentre en proindiviso debemos tener en cuenta primero que todo que la figura del proindiviso no es un tipo de escritura como tal, sino más bien una forma de estado en la que un bien inmueble se encuentra, en la cual el bien inmueble  pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien, que se representa en porcentajes, de manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.

Para ser más específicos el proindiviso se refiere a una propiedad que no se ha dividido por lo que está en comunidad, es decir, pertenece a dos o más personas. Es así como por ejemplo, un bien puede ser una casa, está en proindiviso o en comunidad, cuando no está dividida, y todos son dueños de ella, pero al no estar dividida, cada quien tiene un porcentaje de la propiedad sin definir qué parte de ella. El proindiviso tiene la característica de no poder identificar lo que le corresponde a cada una de las partes, pues se trata de una cuota o participación abstracta sobre el total del bien.

Características de los bienes proindivisos.

Para comprender las características de un proindiviso vamos a presentar un ejemplo claro de esto, supongamos que una vivienda pertenece a 4 hermanos. Se sabe que cada hermano posee un 25% de la vivienda, pero un 25% de cualquier parte de la vivienda. No se puede afirmar que uno es el dueño de la sala, el otro de la cocina, otro del cuarto de arriba, otro del garaje, y esa indefinición es su principal característica, ya que se puede decir de forma coloquial que todos son dueños de todo pero a su vez de nada. Dentro de esto cabe anotar que la suma de los porcentajes siempre debe ser igual al 100%.

Esa característica hace que sea difícil administrar una propiedad en proindiviso, pues al no existir una división material del inmueble, todos son dueños de todo y ninguno de nada como se mencionó anteriormente, de allí que en algunos casos es necesario fijar reglas claras para la administración de la propiedad, de manera que ningún copropietario resulte afectado por la actividad de los otros comuneros. Hay muebles o propiedades que son indivisibles, pero otros sí se pueden dividir y así individualizar la parte que le corresponde a cada uno.

División de los bienes proindiviso.

En los inmuebles que se pueden dividir esa división se puede hacer formalmente mediante una escritura de partición material, donde a cada comunero o copropietario se la asigna un parte material del  inmueble según su alícuota de participación, lo que suele ser una solución efectiva para el manejo y administración de la propiedad proindiviso. Ahora se debe tener también en cuenta que si la partición no es posible, la solución es vender el bien y repartir entre todos lo obtenido con la venta según la parte que cada uno posea porcentualmente. 

Aclaración: Si bien es cierto el porcentaje total es representado por el 100%, hay muchos casos en los que la repartición porcentual de participación sobre la propiedad del inmueble no se da en partes iguales, pero aun así el total porcentual siempre debe ser igual al 100%.

Administración de la propiedad proindiviso

El proindiviso deriva en un cuasicontrato de comunidad definido por el artículo 2322 del código civil, y allí nada se dice sobre la administración de la propiedad, por consiguiente, los comuneros deberán fijar las reglas para administrar la propiedad. lo que sí nos hace la ley es definir el tratamiento que se ha de dar a las deudas, ingresos y gastos de la propiedad proindiviso. Cuándo la propiedad en proindiviso genera renta o ingresos, estos se distribuyen en la misma proporción en que cada copropietario es dueño del bien según dispone el artículo 2328 del código civil. como la propiedad requiere de mantenimiento y reparaciones, estas deben ser asumidas por todos los copropietarios a prorrata de la participación de cada uno al tenor del artículo 2327 del código civil. y  algo importante que debe considerarse es que: las deudas contraídas a favor y en nombre de la propiedad proindiviso tiene un tratamiento claro consagrado en el artículo 2325 del código civil:

"A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella. Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales; salvo el derecho de cada uno contra los otros, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda."

La venta de la propiedad proindiviso se puede hacer total o parcialmente, y en caso de venta parcial, unos comuneros pueden comprar la parte de los otros, conforme los artículos 2336 y 2337 del código civil.

Escritura de proindiviso.

No existe como tal una escritura en la que figuran varios propietarios fijando la cuota o porcentaje en que cada uno participa de la propiedad. Cuándo se hace un proceso divisorio, en la sentencia se determina la partición material del bien, lo que implica la delimitación e identificación de lo que corresponde a cada comunero o condueño. La sentencia, que no es una escritura pública, se debe inscribir en la oficina de registro de instrumentos públicos, aclarando que la sentencia de partición material no es un acto de enajenación ni disposición, de manera que no se altera la propiedad del bien proindiviso, que sigue en cabeza de todos los comuneros. Cuándo se hace la venta total o parcial del sí se hace mediante escritura pública, venta que puede hacer de forma individual cada comunero o en conjunto por todos los comuneros.

¿Se puede hipotecar un proindiviso?

Sí es posible constituir una hipoteca sobre un bien proindiviso, pero en realidad lo que se hipoteca no es el inmueble como tal, sino la cuota parte que pertenece al deudor hipotecario. En consecuencia, si se hace la ejecución de la hipoteca, el acreedor hipotecario sólo se puede adjudicar la cuota parte correspondiente, que fue la parte gravada con la hipoteca, puesto que las obligaciones de un comunero no pueden afectar la parte de otro. Esa independencia de obligaciones es tan clara que el mismo artículo 2325 del código civil señala que las deudas contraídas por un comunero en pro de la comunidad, sólo obliga al comunero que lo contrajo, así que con más razón esa independencia aplica sobre obligaciones que no se hicieron en pro de la comunidad sino en beneficio particular del comunero.

Cómo disolver un proindiviso.

El proindiviso, al ser un bien no dividido, desaparece cuando se hace una partición material del bien, pero la comunidad sigue pues sigue perteneciendo a todos los comuneros. Esto en razón a que la partición material del bien no implica el desenglobe del  inmueble, de manera que no es posible que cada comunero tenga una escritura independiente, ya que la propiedad sigue en cabeza de todos los comuneros. Una vez que se ha realizado la partición material sí es posible hacer el desenglobe por lo que cada persona puede escriturar la parte que le corresponda.

Riesgos de comprar en proindiviso.

Comprar un bien proindiviso supone riesgos como el de convivencia y administración, pues el no existir independencia en la propiedad, pueden surgir conflictos entre las partes. Además, hay bienes que no se pueden dividir o partir, como es el caso de una casa o apartamento, siendo la única solución que una de las partes compre a las otras, y puede ser que las otras partes no quieran vender, o aprovechándose de la situación exijan un precio exagerado. En resumen, es seguro comprar una casa, lote, apartamento o finca, en el sentido que la escritura sea válida, pero luego puede haber dificultades de convivencia y administración del bien.